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レバレッジ効果

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レバレッジ効果

不動産投資はレバレッジを効かせるのが基本スタイル

不動産投資における「レバレッジ」とは?

不動産投資でも同じように 金融機関でローンを組み、少ない資金によって大きなリターンを得る際に「レバレッジを効かせる」 と言ったりします。

不動産投資ローンの「レバレッジ効果」とは?

では不動産投資の「レバレッジ効果」とは何を指すのでしょうか?
レバレッジ効果とは 「手元資金+ローン」を組み合わせることで収益物件に投資をし、多くの利益が得られる効果 を指します。

不動産投資でレバレッジを効かせる具体例

レバレッジ効果なし
1,000万円×5%(年間利回り)= 50万円

レバレッジ効果あり(3,000万円をローンとして借りた場合
(1,000万円+3,000万円)×5%(年間利回り)= 200万円

不動産投資のレバレッジ効果を得るには年収の何倍が目安?

一般的に不動産投資ローンは収益物件を取り扱うため、住宅ローンよりも多く融資を得ることができます。
例えば 年収500万円のサラリーマンの場合、5,000万円ほど(10倍程度)のローンが受けられる と言われています。

不動産投資でレバレッジをかける際の注意点と逆レバレッジの具体例

利回りと金利が逆転してしまう「逆レバレッジ」に注意!

逆レバレッジの具体例(1)
借り入れ(ローン)金利が実質利回りより高いケース

金融機関からの借入金が3,000万円でローン金利が6%の場合
(1,000万円+3,000万円)×5%(年間利回り)-(3,000万円×6%)= 20万円

逆レバレッジの具体例(2)
実質利回りがローン金利より低いケース

金融機関からの借入金が3,000万円でローン金利が4%の場合
(1,000万円+3,000万円)×3%(年間利回り)-(3,000万円×4%)= 0万円

となってしまいました。
利回りが低くなったことにより、最終的に得られる収益は0円(初年度のみ)となってしまいましたね。
このように、 不動産投資では「利回り」と「金利」の関係が特に重要 となります。

不動産投資でレバレッジ効果を成功させる3つのポイン

(1)イールドギャップ(利回りー金利)の高い物件を選ぶ!

この 「利回り-ローン金利」の差をイールドギャップ と呼び、不動産投資をする際の重要な判断ポイントになります。
したがって、不動産物件を選ぶ際は「イールドギャップが高い不動産」を選ぶことが基本です。

(2)実質利回りでシミュレーションをすることが大切!

(3)不動産会社の話は信用できない?セカンドオピニオンが必要!

不動産投資はレバレッジを効かせられる数少ない投資方法の一つ

・レバレッジとは、少ない手元資金で大きな運用結果を得る投資用語
・不動産投資のレバレッジは年収の10倍までが目安
・収益と金利が逆転してしまう「逆レバレッジ」に注意!
・不動産投資で大切なのは「利回り」と「金利」の差(イールドギャップ)
・年間のキャッシュフローは空室率を考慮した「実質利回り」で計算せよ

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知っているようで知らない?不動産投資における自己資金に対するレバレッジ効果とは?

【不動産担保ローン(フリーコース)】
ご融資額:100~3,000万円
ご融資年率:6.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~180回/5年~15年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【住宅ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.65%~4.45%※2021年4月1日現在(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【不動産投資ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.65%~4.45%※2021年4月1日現在(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【不動産担保ローン(リフォームコース)】
ご融資額:100~5,000万円
ご融資年率:変動金利 3.65%~4.45%※2021年4月1日現在・固定金利4.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【事業者用不動産担保ローン】 レバレッジ効果
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 2.65%~4.45%※2021年4月1日現在・固定金利4.5%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~300回/5年~25年
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
***************************************************************
【不動産売却前提ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:1回~24回/最長2年
ご返済方式:期日一括返済方式(最終返済期日までは毎月利息払い)
遅延損害金:年率 20.レバレッジ効果 00%
担保:不動産
連帯保証人:原則不要
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【かんたん安心カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1~60回/1~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、1回払い
遅延損害金:年率 9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
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【かんたん安心フリーローン】
ご融資額:10~300万円
ご融資利率:実質年率8.8%~17.4% レバレッジ効果
ご返済回数・期間:6~96回/6~96ヵ月
ご返済方式:元利均等返済方式
1) 毎月1回返済(ボーナス併用あり)
2) 2ヶ月に1回返済(60歳以上の方限定)
遅延損害金:年率 12.84%~20.00%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【個人事業主専用カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1回~60回・1ヵ月~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、 1回払い
遅延損害金:年率9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
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【リフォームローン】
ご融資額:30~500万円
ご融資利率:実質年率3.8%~10.9%
ご返済回数・期間:6回~96回・6ヵ月~96ヵ月
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率5.54%~15.レバレッジ効果 91%
担保・保証人:不要
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不動産投資のレバレッジ効果とは?リスクや失敗例と回避するためのコツをお教えします!

不動産投資のレバレッジ効果とは?リスクや失敗例と回避するためのコツをお教えします!

■不動産投資のレバレッジ効果とは
■不動産投資でレバレッジが効かせられる理由
■レバレッジ効果の具体例
・レバレッジを効かせない場合
・レバレッジを効かせた場合
■不動産投資のレバレッジは危険? レバレッジ効果
【「逆レバレッジ」とは】
【レバレッジによる不動産投資のリスク】
・金利上昇リスク
・災害リスク
・空室リスク
■レバレッジによる不動産投資の5つの失敗例と回避方法
【失敗例1:相場よりも高い物件を購入してしまう】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例2:利回りだけを見て物件を選んだ】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例3:年間の家賃収入に重きを置いた】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例4:新築のワンルームマンションを購入】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例5:中古アパートで修繕費用が圧迫】
・どうすれば回避できたのか
■まとめ

不動産投資のレバレッジ効果とは

不動産投資でレバレッジが効かせられる理由

レバレッジ効果の具体例

・レバレッジを効かせない場合
レバレッジを効かせない不動産投資を行う場合、借り入れできる融資額も低くなってしまうため、購入できる物件価格が低いものを選ぶことになります。 物件価格が低いということは、家賃収入も少なくなるため、長期的に運用していく必要があります。

・レバレッジを効かせた場合
レバレッジを効かせて不動産投資を行う場合、融資額を高く設定できるため、想定よりも高い物件を購入することができ、その分家賃収入も高くなるというメリットがあります。ここでレバレッジを効かせない場合と、効かせた場合の自己資金と物件価格、そして家賃収入の具体例をご紹介したいと思います。

レバレッジ効果
レバレッジなし レバレッジ効果
自己資金 500万円 500万円
物件価格1000万円 3000万円
利回り 10% 10%
年間の収入 100万円※① 300万円※②

不動産投資のレバレッジは危険?

・「逆レバレッジ」とは
レバレッジ効果が期待できるのは、金利よりも物件の利回りが高い時に有効です。
つまり、下記のような条件の時にレバレッジ効果が期待できます。

【レバレッジによる不動産投資のリスク】 レバレッジ効果
レバレッジ効果を効かせた場合、収益を最大化することが期待できますが、メリットがある反面リスクも伴います。 レバレッジによる不動産投資のリスクにはどんなものがあるのでしょうか。

・金利上昇リスク
レバレッジ効果が期待できるのは、金利よりも物件の利回りが高い条件の時です。しかし、金利が上昇してしまうと、この条件は一変してしまうため、返済する金額が増え当初のシミュレーション通りにはいかなくなってしまいます。 金利の上昇によるリスクを避けるためには、繰り上げ返済や借り換えなどを検討すると、リスクを抑えることができます。

・災害リスク
いつ起こるのか分からない災害リスクも、レバレッジを効かせた時に影響します。それは、物件の価格に比例して、修繕の費用も高くなる傾向があるため、支出が増えてしまうためです。災害リスクを避けるためには、損害保険への加入や、事前に災害が起きにくいエリアを選定するなどの対策が必要です。

・空室リスク
レバレッジ効果は、所有している物件が満室の状態でシミュレーションしているので、空室が出てしまうと計画が崩れてしまいます。 また、空室の期間が長くなればなるほど、自己資金から持ち出して返済にあてることになるため、退去が決まったら広告を出すなど、空室を出さない対策をしなければいけません。

レバレッジによる不動産投資の5つの失敗例と回避方法

【失敗例1:相場よりも高い物件を購入してしまう】
不動産投資初心者のKさんは、将来性が期待できるエリアのワンルームマンションを購入しました。他の物件よりも少し高めだということは認識していましたが、空室が続くようになり家賃相場を調べてみると、相場よりも高い値段で購入していたことが分かったのです。 相場よりも高い値段で購入してしまったため、売却もできず自己資金から返済しているため貯金が底をついてしまっています。

・どうすれば回避できたのか
少ない自己資金でもレバレッジを効かせて高い物件を購入することができますが、高い物件=良い物件とは限りません。 周辺の相場確認などの事前確認は入念に行い、不動産投資会社に相談しながら、プロの目線でアドバイスしてもらうようにしましょう。

【失敗例2:利回りだけを見て物件を選んだ】
レバレッジ効果を期待するあまり、利回りの高さだけを見て物件を選んだのは、あと数年で退職予定のFさんです。
金利上昇の影響を受け、想定していた年間の家賃収入が崩れてしまったのです。定年後はゆっくり暮らしながら年金と家賃収入で暮らす予定が、想定外のことが起きて動揺してしまっています。

・どうすれば回避できたのか
物件の利回りも大事ですが、金利が上昇してしまうと一気に計画が崩れてしまいます。
利回りだけを見て物件を選ぶのは危険なので、ひとつの指標として見るようにしましょう。そして、レバレッジを効かせるかどうかの判断も重要なポイントになります。不動産投資会社に相談しながら、自己資金と出口戦略を考えた上で、ベストな方法を模索しながら進めていくことが重要です。

【失敗例3:年間の家賃収入に重きを置いた】
不動産投資で成功している先輩を見て、不動産投資をはじめたWさんは、年間の家賃収入に重きを置いて物件を選びました。 選んだのは、家賃が高く若い人に人気があるデザイナーズマンションです。5年程は空室にならず入居者が続いていましたが、少しずつ人気が下がり空室が目立つようになります。デザイナーズマンションは不動の人気という言葉を鵜呑みにしてしまったため、空室を埋めるため広告費がかかり、想定よりも収入が減ってしまいました。

・どうすれば回避できたのか
デザイナーズマンションは人気が高い傾向がありますが、入居者が求めるニーズも変わってきます。近隣相場を確認して家賃を見直すなどの措置も必要ですが、レバレッジを効かせて収益を最大化させることだけに重きを置くのは危険です。 高望みせず、安定的に入居者のニーズがあるエリアを選ぶなど、物件選びを慎重に行うようにしましょう。

【失敗例4:新築のワンルームマンションを購入】
不動産投資をするなら、ニーズがあるワンルームマンションと決めていたAさんは、物件選びを慎重に行った上で、新築にこだわりワンルームマンションを選びました。 しかし、最初の入居者が退去してから次の入居者が決まるまで半年も空いてしまったのです。当然年間の家賃収入は激減し、レバレッジを利かせて選んだのに想定した収益が得られずこのまま続けていくべきか悩んでいます。

・どうすれば回避できたのか
新築のワンルームマンションは、人気がありますが、必ず次の入居者が決まるとは限りません。次の入居者の募集の際は中古物件になってしまう事も退去日が決まった時点で次の入居者が見つかるように広告を出すなどの広報活動も必要です。 レバレッジ効果の有無に限らず、経営という視点を持ち続けていく意識を持つようにしましょう。

【失敗例5:中古アパートで修繕費用が圧迫】
自宅の近くに物件を持ち、定期的に出向いて状況を確認したいと考えていたSさんは、中古のアパートを一棟買いしました。 何かあればすぐに駆け付けるので安心ですが、大型の台風が直撃し、築年数が30年を超えるアパートだったので、大きな打撃を受けてしまいます。修繕が必要な戸数は多く、その分費用は高額になってしまったため、想定外の出費に残りの金額の返済はどうなるのか不安な日々を送っています。 レバレッジ効果
また、各住戸の設備の劣化が激しく、毎年のように修繕費用がかかり当初の予定とは全く違うものとなってしまいました。

・どうすれば回避できたのか
中古の物件は、メンテナンスの費用がかかることや、アパートの一棟投資は災害が起きた時に支出が多くなってしまいます。 これらを回避するためには、保険に加入することと、アパートの規模の選定が必要です。 自己資金とレバレッジ効果を踏まえた上で、どのくらいの物件がベストなのかは判断しにくいので、相談できる不動産投資会社を見つけて、適宜相談しながら物件を選ぶようにしましょう。

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